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作者：林福明律师/京师律师事务所遗产继承部主任
提前过户还是立遗嘱，哪个更稳妥？这个问题需要看对谁而言，无论是提前过户还是立遗嘱，各有各的好，最关键的是，无论是提前过户还是立遗嘱，都必须尊重被继承人自己的真实意愿，因为财产是被继承人自己所有的个人财产，被继承人自己有自由处分的权利，无论是提前过户还是立遗嘱，都不可以采取对被继承人进行欺诈、胁迫的方式进行。
当然，这里的财产主要指的是房产，也就是被继承人名下的房产，比如父母名下的房产，如果父母想把该房产给到自己的某一个子女，或者是自己的独生子女，那么到底是在父母生前就过户给这个子女，还是由父母先立个遗嘱把该房产指定由该子女继承，哪种方式更为稳妥？
如果是站在父母的立场，当然是不要提前过户，而采取订立遗嘱的方式更为安全可靠，因为在父母生前，万一出现该子女不孝顺等情形，父母可以随时撤回、变更自己的遗嘱，因为房产还在父母自己的名下，至少父母自己往后的居住会有保障。
如果是站在子女的立场，自然就是提前把房产过户到自己名下更为稳妥，因为房产一旦过户到了子女名下，在法律上也就不属于父母的财产了，父母再也无权决定。这里大家重点关注一下过户形式，尽管父母和子女双方的真实意思是无偿赠与，但在过户的形式上，实践中存在两种形式，也就是赠与和买卖，这两种过户形式的法律风险有着根本不同。
如果房产是直接就按照赠与的形式过户，自然不用多讲，按照法律规定，既然赠与的房产已经过户到子女名下，那么赠与的财产权利已经实际发生转移，父母已经无权撤销赠与，也就是父母是反悔不了的。
因为直接以赠与的形式过户，根据目前的税收规定，税费会比较高，所以现实生活中，大家往往会采取以买卖形式来过户，这样税费会低不少。因为买卖形式不是双方的真实意思，无偿赠与才是双方的真实意思，所以双方通常也就不存在支付售房款的事实，正因为如此，法律风险也随之产生。这种名为买卖、实为赠与的情形，之前我专门为大家讲解过，这里我简单说一下重点。
在被继承人去世后，作为受赠人的子女，如果该子女如实说明了当年房产过户时买卖关系不是双方真实意思，而无偿赠与才是，所以才没有支付购房款的事实和证据。这么说的话，那么买卖无效，因为这种买卖关系属于虚假的意思表示，而此时由于被继承人已经去世，如果该子女拿不出来实为赠与的证据，那么该房产仍为父母的遗产。所以，这种名为买卖、实为赠与的关系，受赠人一定要提前保留赠与的相关证据，比如与父母签订一个赠与协议等等。
而如果该子女对外陈述的是，该房产就是父母卖给自己的，买卖关系就是双方当时的真实意思，不存在赠与的事实，那么买卖关系有效，但由于没有支付买卖关系下的购房款，既然父母已经去世，那么该未支付的购房款就属于父母的遗产。此时该未支付的购房款金额通常就是按照当时房产过户时在买卖合同中填写的金额来认定，无论该金额是否低于当时的市场价格。所以讲到这里，对于受赠人的子女而言，相信你应该能够明白，过户时的买卖合同中填写的交易金额就是越低越好了。 |
