|
作者：林福明律师/京师律师事务所遗产继承部主任
非产权房如何继承？这个问题的关键在于如何界定“非产权房”。遗产是被继承人死亡时遗留的个人合法财产，遗产必须具备私有性、财产性、合法性等特征。“非产权房”意味着被继承人对该房屋并不拥有“产权”，如果将这里的“产权”理解为“所有权”的话，那么就是被继承人对该房屋并不拥有所有权。一般而言，被继承人不拥有所有权的房屋是无法继承的，但是在遗产继承实务中，大家要注意以下几种房屋类型的继承问题。
首先是关于还没有“房本”的房屋，也就是尚未取得房屋所有权证书或者不动产权证书的房屋。这种类型的房屋，无论是出于何种原因，截止到被继承人去世时房屋尚未办理权属转移登记，但是被继承人生前已经签署了房屋买卖合同，有的已经交清了房款，有的已经交房入住多年。对于这种类型房屋，是可以依法进行继承的，因为该房屋被继承人生前已经“买下”，至于何时能够拿到房屋所有权证书或者不动产权证书，这不是被继承人自己能够控制的。
既然作为买方的被继承人已经去世，其民事主体资格即告消灭，即使可以继续办理权属转移登记，在法律上也已经不可以再以被继承人的名义办理了。即使现实生活中仍有不少房屋，仍然把房屋产权登记到了被继承人名下，颁发了被继承人名下的房屋所有权证书或者不动产权证书，但这是很不规范的表现，是错误的。
对于这种类型的房屋，在继承的方式上应当是，由继承人继承该房屋对应的买卖合同项下的相关权利和义务，然后继承人依据该继承公证书或者法院裁判文书要求将该房屋的权属登记直接转移登记到继承人名下。
其次是关于“小产权”房屋，这通常是指在农村集体土地上建设的房屋。由于是集体土地性质，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其所谓的“产权证”不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或者村颁发，也称为“乡产权房”。根据国家目前的规定，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。但是被继承人生前已经签署了“小产权”房屋合同，交纳了款项，甚至有的已经入住多年。这种类型的房屋本身，在法律上是继承不了的。关于合同项下的相关权益，无论被继承人生前签署的合同性质是买卖合同还是租赁合同，在遗产继承案件中，通常也是不予处理的。继承人之间只能通过协商，要求变更相应合同主体。
第三是关于公租房。被继承人生前承租的公房，被继承人生前只享有居住使用权，不享有所有权，因此也是继承不了的。但这种类型的承租房与市场上的租赁房屋不同，公房具有社会福利性，被继承人去世后，产权部门一般不会收回房屋，一般允许继承人继续居住使用，但是在变更承租人方面，则应当遵守有关公租房管理规定。一般而言，与被继承人生前共同居住的人，如果其名下无房，户籍登记也在该房屋，那么其可以申请变更为承租人。 |
