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作者：林福明律师/京师律师事务所遗产继承部主任
借名买的房如何认定属于遗产？所谓的借名买房，这里咱们主要分析被继承人借别人的名义买房的情况，这种情况实际就是别人代被继承人持有的房产，也就是，这套房子的产权人是登记在别人名下，但实际房屋所有权是归属于被继承人，被继承人是该房屋的真实权利人，只是当年购买的时候是借用的别人的名字。如果大家遇到了跟这种情况相同或者类似的案件，在司法实践中到底应当如何认定该房屋属于遗产，这里我跟大家分享几个要点。
第一，因为想要确认别人名下的房子属于被继承人所有，这属于合同方面或者物权方面的法律关系，属于继承之外的法律关系，所以一般是不能在继承纠纷的案件中一并处理的，此时关于该房屋的权属问题需要另案起诉。只有在另案结果确定该房产属于被继承人所有的时候，这个时候才能通过继承方式分割该房产。
第二，如果继承纠纷案件中的当事人包含了另案房屋权属诉讼的全部当事人，那么为了节约司法资源，避免当事人的诉累，则可以在继承纠纷案件中一并处理关于该房屋权属的问题。比如，被继承人是父母，当时父母是借小儿子的名义买的房子，房子登记在小儿子一人名下，父母去世时小儿子尚未结婚也没有子女，此时小儿子既是父母的继承人，是继承纠纷案件的当事人，又是唯一一个与该房屋权属有关的权利人，这种情况下，在继承纠纷中就可以一并处理该房屋权属和继承的问题。
第三，如果另案房屋权属诉讼的当事人涉及继承人之外的其他人，或者是审理继承案件的法官无论如何就是不同意一并处理，这个时候怎么办？遇到这种情况，就算是你申请并坚持一并处理，此时法官通常都会先问你是否决定另诉，如果你回答确认不另诉，那么法官就会决定继承案件继续审理；如果你回答同意进行另诉，那么法官通常会给你限定一定的时间，比如要求你在15日内必须提起另案诉讼，并把另案诉讼已经受理的文件提交给法官。
第四，如果你回答的是确认不另诉，尽管继承案件是继续审理，但是法官既然已经明确释明了不同意在继承案件中一并处理，那么这种情况下，法官会怎么认定呢？这种情况的结果几乎没有什么悬念，既然这个房屋是登记在别人的名下，法律首先默认是别人的财产，最终的判决结果就是不予处理。如果你另诉立案了，那么继承案件通常就是中止审理，这也是继承案件的法官为什么找你要另诉案件受理文件的原因，继承案件等待另诉案件确定之后才恢复审理。当然也有个别一些法官不同意中止继承案件的程序，而是把该房屋“甩”出来，只审理其他遗产，这种情况你就不得不要另诉了。
第五，关于另诉房屋权属的问题，有几个要点提醒大家注意。一是另诉的案由通常是列合同纠纷，而不是房屋所有权确认纠纷，因为关于借名买房最关键的是关于当年借名买房的合意，也就是关于借名买房的约定，这种约定属于合同法律关系。这种约定最好是书面的，没有书面的，至少也要有录音等其他方面的证据。二是房屋的居住使用情况，比如该房屋是由被继承人装修的，也一直是由被继承人在居住使用并交纳各种费用的。三是房屋的产权证书和购买合同等证件和文件一直是由被继承人自己在保管的。等等。
第六，反过来说，借名买房也有可能是别人借被继承人的名义买的房，房屋登记在被继承人名下，这种情况又该如何处理呢？这里最关键的一点是，登记在被继承人名下的房产，法律首先默认属于被继承人的财产，如果继承人或者其他人认为该房产不是遗产，认为被继承人不是真实权利人，那么继承人或者其他人应当另诉房屋权属问题，否则法院可以认定属于被继承人的遗产，在继承程序中直接进行判决分割。 |
